Les mentions à faire figurer sur un compromis de vente

La vente ou l’achat d’un bien immobilier implique obligatoirement la signature d’un compromis. Celui-ci permet de fixer les conditions de vente qui lient le vendeur et l’acheteur. Le notaire peut ensuite procéder aux différentes formalités avant de passer à la signature de l’acte de vente. Un délai d’environ 3 mois à compter de la signature du compromis de vente doit par ailleurs s’écouler avant que les deux parties puissent signer l’acte de vente définitif.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Selon les experts dans le domaine juridique, le compromis de vente est avant tout considéré comme un avant-contrat. Il s’agit du premier acte qui régit les deux parties de la transaction immobilière. À travers un compromis de vente, le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acquéreur. Ce dernier déclare vouloir acheter le bien selon les conditions établies dans le compromis. Le compromis de vente est également considéré comme un engagement. Il engage en effet les deux parties et définit les responsabilités de chacun en cas de manquement à leurs obligations. L’acheteur dispose par ailleurs d’un droit de rétractation qui est défini par un délai légal qui doit être mentionné dans le document.

L’acheteur ne peut cependant se rétracter que si les conditions de mise en œuvre sont réunies. Si l’une des parties s’abstient de signer l’acte de vente définitif, l’autre partie est en droit de faire une réclamation en justice. Ce recours vise l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts. Il ne faut toutefois pas confondre le compromis de vente et la promesse de vente. Cette dernière est un engagement unilatéral, c’est-à-dire qu’elle engage uniquement le vendeur. Dans ce cas, l’acheteur est totalement libre de passer à l’achat ou de se rétracter à tout moment.

Qui rédige le compromis lors de la vente d’un bien immobilier ?

Si vous décidez de faire appel à un notaire, celui-ci s’occupera de l’élaboration de l’avant-contrat. Il se peut que l’acheteur et le vendeur préfèrent solliciter leur propre notaire. Dans ce cas, les deux experts peuvent se partager les tâches. Le notaire de l’acheteur s’occupe généralement de la rédaction. Celui du vendeur, en revanche, s’occupe des tâches relatives à la vente. Dès lors que le compromis de vente est réalisé par un notaire, l’acte peut être appelé « acte notarié ». Cet officier ministériel veille à ce que la procédure soit conforme à la législation en vigueur.

Il est également tout à fait possible de confier la rédaction du compromis de vente à une agence immobilière. Celle-ci maîtrise tous les points à énoncer dans le contrat. La signature de l’acte de vente doit toutefois se faire en présence d’un notaire afin d’accélérer les procédures. Elle reste risquée si les différents éléments du contrat ne sont pas maîtrisés. Il arrive que l’acheteur et le vendeur ne souhaitent pas impliquer d’autres interlocuteurs. Dans ce cas, les deux parties peuvent s’occuper elles-mêmes de la rédaction du compromis de vente. C’est ce que l’on appelle « acte sous seing privé ». Cette option est particulièrement intéressante si les parties ont réussi à convenir d’un prix.

Dans tous les cas, il faut tout de même faire attention à ce que toutes les clauses légales et obligatoires soient mentionnées dans le document en question. Le compromis de vente doit être réalisé en plusieurs exemplaires. Chaque partie impliquée doit en effet disposer d’un document original. Tous les originaux en question doivent être dotés de la signature des parties et avoir un contenu parfaitement identique.

Les points qui doivent figurer dans un compromis de vente

Le compromis de vente doit regrouper des informations obligatoires fixées par la législation en vigueur. Ces éléments doivent permettre l’identification des parties et préciser l’objet du contrat. Quoi qu’il en soit, un compromis de vente doit être adapté à chaque situation. C’est pourquoi il est important de confier sa rédaction à un expert.

La qualité des parties

Le compromis de vente doit mentionner les informations personnelles permettant d’identifier les différentes parties. Voici les mentions obligatoires :

• les justificatifs d’identité (carte d’identité nationale, passeport ou autre document légal),
• la situation matrimoniale de chaque partie.

Il faut également indiquer les coordonnées du/des vendeur(s) et du/des acheteur(s).

Les informations sur le bien immobilier à faire figurer dans le compromis de vente

Le bien à vendre doit lui aussi être détaillé dans le compromis de vente. Le document doit mentionner :

• l’adresse exacte du bien immobilier,
• les différentes informations permettant de tracer l’origine du bien (identité de l’ancien propriétaire, acte de vente précédent, permis de construire, etc.),
• la description détaillée du bien en question (superficie, nombre de pièces, années de construction, équipements et annexes),
• l’existence d’une hypothèque ou encore d’une servitude.

Il arrive que le bien à vendre fasse partie d’une copropriété. Dans ce cas, il faut vous assurer que toutes les informations spécifiques à l’organisation de la copropriété sont stipulées dans le compromis de vente. On peut citer par exemple le règlement de la copropriété, le montant des charges communes, les procès-verbaux des assemblées générales, etc.

Les différentes conditions relatives à la vente à faire figurer dans le compromis

Le compromis de vente doit mentionner tous les détails concernant la transaction. Parmi eux, on retrouve notamment :

• le prix du bien,
• les modalités de paiement convenues (prêt immobilier ou autre),
• la durée de validité du compromis,
• les conditions de rétractation des parties,
• la disponibilité du bien et la remise des clés,
• le montant des honoraires si les deux parties décident de faire appel à un intervenant externe.

Tout compromis de vente doit impérativement mentionner tous les détails concernant le droit de rétractation. Le manquement à cette obligation peut entraîner le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. Il est possible pour les parties de prévoir des conditions suspensives au compromis de vente. Celles-ci correspondent aux conditions sans lesquelles la vente ne peut avoir lieu.

Si l’acheteur est un particulier et qu’il décide de demander un crédit pour financer l’acquisition, il devient obligatoire d’inclure la condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente. Il existe par ailleurs d’autres conditions suspensives à moduler selon chaque situation : obtention d’un permis de construire, état hypothécaire du bien, non-opposition à une déclaration de travaux, droit de préemption de la commune, etc. Ces conditions suspensives permettent de protéger l’acheteur.

L’annulation d’un compromis de vente

Depuis le mois d’août 2015, la loi prévoit une protection pour tout acheteur non professionnel. Elle accorde un délai de rétractation pouvant aller jusqu’à 10 jours. Cela offre à l’acheteur la possibilité d’annuler sa proposition d’achat après la signature du compromis de vente. Si l’acquéreur décide de se rétracter pendant le délai autorisé, il n’aura pas à justifier d’un motif particulier. Aucune pénalité ne pourra être imposée. Il doit cependant informer l’autre partie de sa décision de se rétracter à travers une lettre recommandée avec avis de réception.

Il se peut que le 10e jour du délai autorisé tombe un jour férié. Dans ce cas, le jour limite de rétractation sera reporté au premier jour ouvrable suivant. Une fois que l’acheteur se rétracte dans les délais attendus, le compromis de vente ne prend plus effet. Le vendeur doit donc rembourser les sommes versées par l’acquéreur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain du jour de rétractation. L’ensemble de ces clauses doivent être mentionnées dans le compromis de vente pour éviter tout malentendu.